Is deze nieuwsbrief niet goed leesbaar? Bekijk hem dan via onze website.

Nieuwsbrief | maart 2014

Beste lezer,

Hoewel veel economische lichten weer groen kleuren, blijven er met name nog drie belangrijke zaken achter om daadwerkelijk van een krachtig herstel te kunnen spreken. Op de eerste plaats zijn dat de consumentenbestedingen, verder de werkeloosheid en voorts de beschikbaarheid van geld voor met name de investeringen binnen het MKB.

Dit probleem doet zich met name voor in het midden en klein bedrijf, dus ook de sport- en recreatiebranche heeft daar veel last van. Voor simpele investeringen tot vervanging en/of uitbreiding in deze sector krijg je nauwelijks de handen op elkaar en zijn de trajecten tot het verkrijgen van geld lang en moeizaam. Voor relatief kleine bedragen moet je ongelooflijk veel papier en cijfers inleveren, wat veel ondernemers doet verzuchten. Het is duidelijk, banken zijn doorgeslagen en bedrijven lopen daardoor vast.

Het slechtste wat u in een dergelijke situatie kan doen, is de banken als ambtenaren weg te zetten en geen oog te hebben voor hun positie. Meer dan ooit ligt de essentie in het in gesprek blijven met uw bankrelatie. Informeer ze regelmatig en houd min of meer jaarlijkse onderhoudsgesprekken (relatiebeheer) om bij te praten over de stand van uw bedrijf en de branche. Deze inspanning betaalt zich absoluut terug op het moment dat u ze nodig hebt.

Veel leesplezier!

Met vriendelijke groeten,
Stuyt & Partners
Jan Stuyt

Waardering bedrijf (deel 2)

Het waarderen van een bedrijf blijft een exercitie wat de gemoederen van betrokkenen, denk hier aan adviseurs, accountants, banken etc. in het algemeen, en natuurlijk kopers en verkopers in het bijzonder, bezig houdt. De komende nieuwsbrieven probeer ik daar wat meer duidelijkheid over te geven. Voor deze uitgave: wat zijn de gangbare methoden voor het waarderen van ondernemingen.

1. Economische benadering
“Een bedrijf is datgene waard wat je er in de toekomst mee kan verdienen”, is een bekende uitspraak. In de economische benadering kijkt men nadrukkelijk naar de toekomst van een onderneming.

De bekendste waardemethode (maar tegelijkertijd de lastigste) binnen deze benadering is de DCF-methode (Discount cashflow-methode). Hier wordt vooral naar de toekomstige kasstromen (cashflow) gekeken. Want in tegenstelling tot winst (boekhoudkundige term) gaat het om kasstromen (inkomsten en uitgaven). Deze toekomstige geldstromen worden vastgesteld over een periode van 3 jaar (soms 5 jaar) en vervolgens tegen een bepaalde rendementseis (disconteringsvoet) contant gemaakt: wat zijn die toekomstige kasstromen op dit moment waard. Er wordt met deze methode dan ook rekening gehouden met toekomstige investeringen en financierbaarheid (kosten vreemd vermogen). De methode is wellicht de beste methode, maar vereist kennis van de branche en kunde in de uitvoering.

2. Accountingbenadering
Centraal in deze benadering staan de historische cijfers van de onderneming. Vaak betreft het een gewogen gemiddelde van de laatste drie jaar, waarbij het laatste jaar belangrijker is dan de cijfers van drie jaar terug. Beter dan ‘winst’ is om het begrip ‘EBITDA’ (resultaat voor rente, belasting en afschrijving) te hanteren, een begrip wat een beter beeld geeft en minder manipuleerbaar is. Vaak wordt er vervolgens een yield (rendementseis) toegepast, wat leidt tot een kapitalisatiefactor, maar er kan ook simpelweg een vuistregel worden gehanteerd van bv. 4 x EBITDA. Het normaliseren van een jaarrekening is overigens zeer belangrijk in deze benadering.

3. Marktvergelijking
Eigenlijk de minste benadering en nauwelijks een methode te noemen. Het gaat namelijk voorbij aan het feit dat ieder bedrijf uniek is en eigenlijk niet te vergelijken, ook al ziet het er aan de buitenkant redelijk identiek uit. Bovendien is het in Nederland lastig, omdat de overnamesommen voor MKB-bedrijven niet openbaar zijn (wanneer het geen aandelenoverdracht betreft).

Samenvattend:

  • Grosso modo zijn dit de meest toegepaste methode in zuivere vorm; natuurlijk zijn hier vele variaties op en combinaties van verschillende benaderingen
  • zoals al eerder vastgesteld: ieder bedrijf is anders en derhalve is het waarderen van een bedrijf maatwerk, welke methode je daarbij ook toepast;
  • doe het niet alleen, maar laat u adviseren door specialisten op dit gebied, want een bedrijf verkopen doen de meeste ondernemers maar eenmaal in hun leven; doe het dan wel goed!

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Verkopen? Doe de verkoopscan en u weet meer

Nu de economie lijkt aan te trekken en het vertrouwen weer enigszins terugkomt, zal dat ook zijn weerslag hebben op de overnamemarkt. Na jaren te hebben getwijfeld, zou het dan zomaar binnenkort het juiste moment kunnen zijn? Laat het testen en doe de verkoopscan.

De verkoopscan behelst een gesprek met de directeur/eigenaar van ca. 2 à 3 uur over de (on)mogelijkheden om het bedrijf binnen een termijn van een jaar te kunnen verkopen; in welke mate is uw bedrijf op dit moment optimaal georganiseerd, hoe functioneert het bedrijfseconomisch, heeft het fiscaal de juiste structuur en hanteert het bedrijf een strategie en concept wat voldoende mogelijkheden biedt voor de toekomst van het bedrijf en voor een koper. Zomaar een paar vragen waar u antwoord op krijgt.

Aan de hand van de meest recente cijfers zullen vervolgens diverse ratio’s worden vastgesteld en toegelicht. Met inzicht over o.a. ‘een juiste omzet per m²’, ‘welk percentage van de omzet mag uit huurlasten bestaan’ en de ‘norm van het aantal leden per m²’ krijgt u een actueel en betrouwbaar beeld over het functioneren van uw bedrijf. Zo mogelijk ontvangt u een richtlijn (bandbreedte) met betrekking tot een verkoopsom voor de onderneming.

Mocht u interesse hebben in een dergelijk gesprek om te weten of dit het juiste moment is om te verkopen, schroom dan niet om contact op te nemen.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Invloed van uw investering op WOZ-waarde!

Als het goed hebben de meeste ondernemers inmiddels hun Ozb-aanslag 2014 ontvangen. Hoewel voor de veel bedrijfspanden de waarde is gedaald, kan dat anders zijn wanneer u in uw pand heeft geïnvesteerd. Daardoor stijgt de waarde over het algemeen. Geldt dat ook voor huurders (gebruikersgedeelte) en onder welke voorwaarden?

In een zaak die onlangs diende voor de rechter, betrof het de vraag of investeringen van een huurder in een pand de waarde in het kader van de WOZ beïnvloeden. Volgens het huurcontract moet de huurder immers, na ontbinding van het contract, het gehuurde in de oude staat opleveren.

De rechter was echter van mening dat deze investeringen wel meetelden in de waardering. Het wetboek geeft namelijk aan dat wanneer de investering niet kan worden verwijderd zonder dat er beschadiging van betekenis aan de hoofdzaak wordt aangebracht, deze investering (bijzaak) op dat moment onlosmakelijk met het pand verbonden is (hoofdzaak) en telde het dus mee voor de WOZ-waardering. Of de investeringen na afloop van de huurtermijn al dan niet verwijderd moet worden, is niet van belang.

Kijk verder goed naar het tijdstip waarop die investering is aangebracht versus het moment waarop de gemeente deze investering laat meetellen in de WOZ-waardering. De waardepeildatum bij de Ozb-aanslag 2014 ligt immers een jaar eerder op 1 januari 2013.

Stuyt & Partners is de specialist in de sport- en recreatie en het waarderen van onroerende zaken in het kader van de WOZ. In menig situatie hebben we de WOZ-waarde omlaag gekregen, na het opstellen van een taxatierapport. Twijfelt u aan de hoogte van dit bedrag, laat u dan eens voorlichten, wij komen vrijblijvend bij u langs

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Wij zijn op zoek naar een koper voor de volgende ondernemingen:

1. Fitnesscentrum prov. N-Holland
Dit centrum heeft zich nadrukkelijk gepositioneerd in het hogere segment met 1300 m² bedrijfsoppervlakte, een moderne en professionele uitstraling en een kwalitatief goede begeleiding. Gevestigd in een vrijwel nieuw pand is de locatie en verzorgingsgebied uitstekend te noemen.

De activiteiten fitness, groepslessen en spinning worden verzorgd in ruime en toegankelijke zalen, met veel aandacht en betrokkenheid naar de leden toe. Het bedrijf kan dan ook prima cijfers overleggen met betrekking tot leden en cashflow.

Aangeboden wordt de verkoop van de exploitatie op basis van een activa- of aandelentransactie. Ook de verkoop van de onroerende zaak is bespreekbaar. We zoeken hierbij een ondernemer die naast kennis en affiniteit met de branche, ook vooral over managerskwaliteiten beschikt. Voldoende eigen vermogen is een absolute voorwaarde.

2. Multifunctioneel sportcentrum prov. Gelderland
U treft hier een sportcentrum met een grote diversiteit aan activiteiten, met o.a. tennis, squash en bowlen. Het is een heel nette accommodatie gevestigd in een middelgrootte gemeente in de prov. Gelderland. Het bedrijf is uitstekend bereikbaar vanuit de gehele regio en bedienen daarbij een behoorlijk verzorgingsgebied.

Aangezien de huidige eigenaren al reeds voor een lange tijd deze exploitatie draaien, achten zij het moment daar om het bedrijf te verkopen. De exploitatie is met name geschikt voor hen die veel affiniteit hebben met sport, bereid zijn om hard te werken en graag met mensen omgaan.

Aangeboden wordt de exploitatie en de onroerende zaken waarin de onderneming zich bevindt. De transactie kan plaatsvinden op basis van een activaovername dan wel middels de overname van de aandelen. Duidelijk is dat kandidaat-kopers (of betrokken investeerders) over een behoorlijk eigen vermogen dienen te beschikken.

3. Fitnesscentrum prov. Z-Holland
Het bedrijf heeft een oppervlakte van c.a. 1600 m², met als kernactiviteiten fitness, groepslessen op muziek (incl. spinning) en squash. Het huidige centrum is ruim van opzet, gezellig en efficiënt ingedeeld. Bovenal is het uitstekend bereikbaar vanuit het gehele verzorgingsgebied en zijn er ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig.

De huur is aantrekkelijk en is er bovendien nog sprake van onderverhuur. De eigenaar wenst de zaak te verkopen vanwege het realiseren van andere plannen. Uitgangspunt vormt de verkoop van de activa op basis van een activatransactie. Een eigen vermogen van ca. € 150.000,- is een vereiste om te reageren.

4. Fitnesscentrum prov. Utrecht
Het centrum bevindt zich in een grotere plaats, gelegen op een mooie en goed bereikbare locatie, met voldoende parkeermogelijkheden. Het pand kent een totale bedrijfsoppervlakte van ca. 900 m², welke grotendeels begane grond is gesitueerd. Het bedrijf is gevestigd in een huurpand, met een zeer vriendelijk huur.

De kernactiviteiten zijn groepslessen (incl. spinning) en fitness. De indeling is compact, netjes en functioneel. Op dit moment kan de huidige eigenaar niet de aandacht geven die noodzakelijk is om het optimaal te laten draaien. Belangrijk is dan ook dat de koper daadwerkelijk werkzaam zal zijn op de werkvloer en het bedrijf de aandacht kan geven die het nodig heeft.

Het bedrijf is een uitdaging voor degene die zaken wil aanpakken, wil verbeteren en groeien, maar vooral ook kennis van en ervaring in de branche heeft. Voor het kunnen kopen van de exploitatie is ca. € 50.000,- eigen vermogen noodzakelijk. Het betreft een activa-passiva-transactie.

Met belangstelling zien we uw interesse tegemoet.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Bedankt voor uw aandacht. Bezoek onze website voor meer informatie.
Stuyt & Partners - adviseurs en intermediairs in de sport- en leisurebranche.
 
Nederland +31 (0) 174 620 338 advies@stuytenpartners.nl
België +32 (0) 495 234 774 Postbus 94, 2670 AB Naaldwijk, NL
aanmelden | afmelden | online bekijken