Is deze nieuwsbrief niet goed leesbaar? Bekijk hem dan via onze website.

Nieuwsbrief | november 2012

Beste lezer,

Het is helder dat we in een tijd verkeren waar kostenoptimalisatie zeer belangrijk is. Een grote kostenpost bij veel ondernemers die een pand huren zijn de maandelijkse huurlasten. Reden te meer om in mindere tijden daar eens goed naar te kijken.

Met een leegstand van meer dan 15% van de bedrijfspanden kan je bijna al spreken van een vastgoedcrisis. Eigenaren hebben heel veel moeite om die panden te vullen met (goede) huurders, wat vervolgens de huren op de totale vastgoedmarkt zwaar onder druk zet.

Het is de eigenaar/verhuurder dus veel waard om de huidige huurders te behouden, want leegstand van je pand is niet iets om naar uit te kijken. Wanneer de bedrijfsresultaten tegen vallen is het voor een huurder niet onverstandig om eens te gaan praten met de verhuurder. Zelfs een tijdelijke verlaging van de huur kan de overlevingskansen al aanzienlijk vergroten. Zie het als een win-win-situatie.

Veel leesplezier!

Met vriendelijke groeten,
Stuyt & Partners
Jan Stuyt
1. U vindt uw huur veel te hoog!
Stel dat u twee jaar geleden uw bedrijfspand bent gaan huren voor de duur van vijf jaar. U ziet om u heen dat de huren behoorlijk dalen, met name door de economische crisis. Daarbovenop wordt het door dalende inkomsten steeds moeilijker om de huur op te hoesten. Wat nu!

1. Huurovereenkomsten winkelruimte:
  1. panden met een bestemming ‘recreatie’, denk bijvoorbeeld aan ‘campings en attractieparken’, vallen vaak onder de ‘huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte art. 7:290 BW’. Hierbij kan de huurprijs worden vastgesteld tussen huurder en verhuurder, waar vervolgens de wet regelt wat er moet gebeuren als een partij vindt dat de huurprijs niet meer marktconform is.
  2. het Burgerlijk Wetboek geeft u de mogelijkheid een rechter te vragen een nieuwe huurprijs vast te stellen, dit kan na afloop van de afgesproken duur of telkenmale dat ten minste vijf jaar zijn verstrekken
  3. voordat u naar de rechter stapt dient u eerst de verhuurder te benaderen, komt u er niet uit dan stapt u naar de rechter, waarbij er deskundigen zullen worden aangesteld, ieder apart of gezamenlijk.
  4. De rechter zal uiteindelijk, na onderzoek en overleg met diverse deskundigen een nieuwe huurprijs vaststellen
2. Huurovereenkomst kantoorruimte:
  1. panden met een bestemming ‘sport’, denk bijvoorbeeld aan ‘fitness’, vallen onder de ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte art. 7:230a BW’.
  2. In tegenstelling tot de panden hierboven regelt de wet niets over hoe te handelen bij een huurprijsaanpassingen; dit valt onder het kopje ‘regelend recht’
  3. Hoewel dit huurmodel niet voorziet in een periodieke aanpassingen aan marktontwikkelingen, kan een dergelijke passage wel worden opgenomen; huurder en verhuurder dienen dit dus zelf te regelen
  4. Afspraken voor een huurprijsaanpassing aan de markt op een moment dat een overeengekomen 'lopende' huurperiode nog niet is verstreken, zijn niet ongebruikelijk, vooral wanneer er relatief lange huurperioden zijn overeengekomen
Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.
2. U vindt uw huur veel te hoog!
Stel dat u twee jaar geleden uw bedrijfspand bent gaan huren voor de duur van vijf jaar. U ziet om u heen dat de huren behoorlijk dalen, met name door de economische crises. Daarbovenop wordt het door dalende inkomsten steeds moeilijker om de huur op te hoesten. Wat nu!

  1. de meeste huurpanden in de sport en recreatie vallen onder art. 7: 230a BW: huurder en verhuurder dienen zelf in overleg de huur(aanpassing) vast te stellen
  2. op dit moment hebben diverse ondernemers in de fitnessmarkt, maar ook in huuraccommodaties met activiteiten als tennis, squash, bowlen, karten en wellness het bijzonder moeilijk door dalende inkomsten; de huur, die meestal een bepaalde norm kent als percentage van de omzet bij een gezonde bedrijfsvoering, wordt dan simpelweg te hoog versus de omzet, met alle gevolgen voor de winstgevendheid van het bedrijf
  3. als eerste gaat u in gesprek met de verhuurder voor een huurverlaging; de verhuurder zal daar over het algemeen voor open staan, want hij heeft er niets aan om in deze tijd een leeg pand te bezitten. Toon dan wel aan, middels uw cijfers, dat er daadwerkelijk iets aan de hand is met het bedrijf.
  4. Belangrijk in deze is dat u een deskundige uit de markt consulteert, die u kan voorzien van informatie van vergelijkbare situaties en u kan bijstaan in deze gesprekken. Er zijn namelijk vele mogelijkheden om tot een huurverlaging te komen;
  5. Indien u er met de verhuurder niet uitkomt kunt u altijd nog naar de rechter stappen, maar kom daar goed beslagen ten ijs; redelijkheid en billijkheid zullen hierbij een belangrijke rol spelen, maar geven u als huurder nauwelijks zekerheid;
Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.
Fiscale en juridische tips
  • de Europese richtlijnen m.b.t. betalingsachterstand bij handelstransacties, wordt waarschijnlijk per 1 januari 2013 in de NL wet opgenomen; deze nieuwe richtlijnen maakt betalingstermijnen strenger en vergroot de mogelijkheid tot verhaalschade na een te late betaling;
  • men vergeet nogal eens dat een stilzwijgende verlenging van contracten tussen ondernemers (B2B) nog steeds is toegestaan. Hoe u moet opzeggen staat vaak in de algemene voorwaarden of het contract zelf. Meestal gebeurt dit middels een aangetekende brief. Recentelijk heeft een rechter deze opzegging, die middels een fax werd gedaan, ook goedgekeurd;
  • zoals bekend is een verliesverrekening binnen een vennootschap in de VPB beperkt tot 1 jaar terug en 9 jaar voorwaarts; verliezen kunnen dus niet meer onbeperkt met winsten in het verleden worden gecompenseerd. Een mogelijkheid om dit wel te realiseren is om bv. de stille reserves op de onroerende zaak in de boeken op te voeren;
  • om de vastgoedmarkt weer enigszins in beweging te krijgen is per 1 september 2012 het besluit van kracht dat bij een doorverkoop van onroerende zaken binnen drie jaar alleen over de meerwaarde boven op de aankoop overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden; voor die tijd betrof dit een periode van 6 maanden; deze regeling loopt tot 1 januari 2015
  • over een paar maanden zit 2012 er weer op, belangrijk dus om na te gaan hoe het met uw investeringen loopt, dit i.v.m. de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA). Op basis van die KIA is het wellicht verstandig om de investering nog dit jaar te doen of juist uit te stelen tot 2013. Overleg met uw accountant hierover;
Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.
Bedankt voor uw aandacht. Bezoek onze website voor meer informatie.
Stuyt & Partners - adviseurs en intermediairs in de sport- en leisurebranche.
 
Nederland +31 (0) 174 620 338 advies@stuytenpartners.nl
België +32 (0) 495 234 774 Postbus 94, 2670 AB Naaldwijk, NL
aanmelden | afmelden | online bekijken