Is deze nieuwsbrief niet goed leesbaar? Bekijk hem dan via onze website.

Nieuwsbrief | maart 2015

Beste lezer,

Veel bedrijven in de sport- en recreatiebranche zijn de afgelopen jaren geconfronteerd geweest met dalende leden- dan wel bezoekersaantallen. Ten aanzien van de onroerende zaak hebben sommige bedrijven het voordeel ook eigenaar te zijn, denk hierbij aan bijvoorbeeld tenniscentra en kunnen zij de klappen, indien het pand reeds grotendeels is afgelost, op die manier opvangen. Daarentegen zijn er ook bedrijven, zoals in de fitnessindustrie, waarbij er veelal sprake is van een huursituatie. Een kostenpost die vrijwel ieder jaar weer iets hoger is in verband met indexering.

Met name in de laatste omstandigheid vormt de huursom al snel een behoorlijke financiële drempel, wanneer de omzet jaar op jaar daalt. Veel bedrijven hebben nog een huurcontract, welke reeds voor de economische crisis is opgesteld, met afspraken die zijn gemaakt in een andere realiteit. Toen ging het nog, nu vaak niet meer.

Over het algemeen hanteert men een huurnorm van maximaal 20% van de omzet in de fitnessbranche, hoewel daar natuurlijk een ondergrens aanzit. In dat geval is niet de hoge huur het probleem, maar de lage omzet. Niettemin blijft het verstandig om deze ratio in de gaten te houden, wetende dat een verhuurder niet is gebaat bij een leegstand van zijn pand.

Veel leesplezier!

Met vriendelijke groeten,
Stuyt & Partners
Jan Stuyt

De huur als percentage van de omzet

Dat een hoop bedrijven te kampen hebben met dalende omzetten is voor iedereen die het nieuws volgt vrij helder; recentelijk hebben we breed kunnen genieten hoe vervolgens V&D dat aanpakt. Een van hun speerpunten betrof het omlaag brengen van de huur. Dit zou 7% van de omzet moeten worden in plaats van 10%.

Dat dit initiatief navolging zal krijgen is duidelijk. Zeg maar het betalen van huur als percentage van de omzet. Gaat de omzet omlaag dan volgt automatisch de huur; huur betalen naar draagvermogen wordt dat ook wel genoemd. Wij, Stuyt & Partners, passen deze methode regelmatig toe bij het bepalen van de waarde van bijvoorbeeld het pand.

In Nederland worden in deze tijd van economische crisis de huursommen regelmatig aangepast, maar wel altijd voor een langere periode. Wat nu als je het geheel flexibeler maakt en de huur jaarlijks afhankelijk maakt van de omzet. Een systeem welke in het buitenland vaker wordt gehanteerd.

Voordelen

  • In mindere tijden heeft u minder kosten
  • U heeft samen met de verhuurder een gezamenlijk belang om de omzet te verhogen. Bij een hogere omzet krijgt de verhuurder een hogere huur en wordt zijn pand ook meer waard bij verkoop

Nadelen

  • Voor de verhuurder is het lastig rekenen, wanneer nooit duidelijk is wat de huursom is. Zo heeft de verhuurder natuurlijk ook te maken met kosten, denk aan hypotheeklasten en onderhoudskosten.
  • Bij een eventuele verkoop, is de waarde van de onroerende zaak sterk afhankelijk van de huurwaarde; wanneer die behoorlijk fluctueert is die waarde lastig vast te stellen.

De oplossing zou kunnen liggen om een gedeelte van de huur variabel te laten zijn aan de omzet. Er is in dat geval sprake van een vast (lagere) huurcomponent. Dat voorkomt al te grote huurschommelingen. Grote uitschieters kunt u wellicht nog voorkomen door een minimum- en maximumhuurprijs af te spreken. Essentieel hierbij is om hele duidelijke afspraken te maken en deze goed op schrift te stellen.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Recht van eerste koop van bedrijfspand

Leg als huurder/koper zaken goed vast

Als een recht van koop in bijvoorbeeld een huurovereenkomst van een bedrijfspand is overeengekomen, is de verkoper dan altijd verplicht om een koopovereenkomst te tekenen?

Recht van koop: Piet is eigenaar van een bedrijfspand. Het pand wordt gehuurd door Henk. Die heeft het pand in gebruik voor zijn groothandel in bouwmaterialen. In de huurovereenkomst staat een bepaling die zegt dat Henk een ‘recht van koop’ heeft. Dat betekent dat Piet het pand eerst te koop moet aanbieden aan Henk als hij het bedrijfspand wil verkopen. Het recht van koop eindigt als de huurovereenkomst tussen Henk en Piet wordt beëindigd.

Verkoop pand: ruim drie jaar later treden Piet en Henk in onderhandeling over de verkoop van het pand. Ze bereiken geen overeenstemming over de koopprijs. Henk wil hooguit € 550.000,- betalen en Piet vindt dat te weinig. Vier maanden later verkoopt Piet het bedrijfspand aan Jan. De koopovereenkomst wordt getekend en daarbij wordt afgesproken dat de overdracht van het pand bij de notaris ruim een jaar later zal plaatsvinden. De huurovereenkomst met Henk wordt door Piet opgezegd zodat het bedrijfspand ‘vrij van recht en gebruik’ aan Jan kan worden overgedragen.

Oneens: Henk is het niet eens met deze gang van zaken. Hoewel hij niet op de hoogte is van het bedrag van de koopprijs, verklaart hij het pand voor hetzelfde bedrag te willen kopen als Jan. Daarom eist hij bij de rechter inzage in de koopovereenkomst. Als Piet daarover geen mededelingen wil doen, eist Henk dat de koopprijs voor het pand bindend zal worden bepaald door een onafhankelijke makelaar/taxateur. Voor het door hem te bepalen bedrag zal hij het pand dan van Piet overnemen. Want hij heeft immers een ‘recht van eerste koop’.

Rechter: helaas voor Henk ziet de rechter dat anders. Het is juist dat Piet met Henk een recht van eerste koop is overeengekomen, maar over de inhoud van dat recht wordt in de huurovereenkomst verder niets gezegd. Zo is er niet gezegd voor welke koopprijs het pand zal worden overgedragen of op welke wijze de koopprijs zal worden bepaald. Ook over andere verkoopvoorwaarden is niets gezegd en wat er moet gebeuren als er geen overeenstemming wordt bereikt over de koopprijs of over andere verkoopvoorwaarden. Daarom heeft Piet de vrije hand om na het mislopen van de onderhandelingen met Henk het pand aan een ander (Jan) te koop aan te bieden. Het recht op koop houdt in dit geval geen recht op een koopovereenkomst in en al helemaal niet het recht op levering van de onroerende zaak.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Een of meerdere BV’s?

Nog steeds zijn er bedrijven die ondernemen vanuit één BV. Het hebben van een Holdingstructuur (meerdere BV’s) kan namelijk diverse voordelen bieden. Er is sprake van een holdingstructuur als de aandelen in de BV waarin de onderneming zit (de werk-BV), niet rechtstreeks door u als natuurlijk worden gehouden, maar via een holding-BV.

Uit de risicosfeer: een holdingstructuur maakt het mogelijk om vermogen zonder belastingheffing uit de risicosfeer van uw onderneming te houden. Uw pensioen in eigen beheer, overtollige liquiditeiten en het bedrijfspand kunnen op de balans van de holding-BV worden gehouden. Crediteuren van de onderneming kunnen hierop dan geen aanspraak maken als het onverhoopt minder goed gaat met uw bedrijf.

Deelnemingsvrijstelling en verkoopwinst: er kan gebruik worden gemaakt van de deelnemingsvrijstelling. Daardoor kan de werk-BV zonder belastingheffing vermogen uitkeren aan de holding-BV. Zo kan de werk-BV ‘licht’ worden gehouden.
De deelnemingsvrijstelling geldt ook als in de toekomst de werk-BV wordt verkocht. De daarbij behaalde verkoopwinst wordt bij een holdingstructuur niet direct belast, terwijl u hierover bij een structuur met één BV privé direct 25% belasting (aanmerkelijk belangheffing box 2) moet betalen!

Fiscale aspecten bij oprichting: hoe wordt een structuur met één BV nu omgezet in een holdingstructuur? De huidige BV richt een nieuwe dochter-BV op waarin de onderneming wordt ingebracht. Zaken die u wilt afscheiden van het ondernemingsrisico, zoals het pensioen in eigen beheer en het bedrijfspand, kunnen achterblijven in de ‘oude’ BV. Deze BV krijgt een nieuwe naam en wordt de holding-BV.
Let op. Een holdingstructuur brengt wel hogere kosten met zich mee, denk aan de oprichtingskosten en de jaarlijkse accountantskosten.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Verkoop Sportcentrum Vlietlijn nu definitief!

Het heeft enige tijd geduurd, maar uiteindelijk is de verkoop van Sportcentrum Vlietlijn te Leiden gerealiseerd. Zowel de exploitatie als de onroerende zaak is eind januari van dit jaar van eigenaar gewisseld.

Vlietlijn is met recht een van de toonaangevende centra van Leiden, prachtig gelegen aan de Vliet met haar ca. 3000 m² bedrijfsoppervlakte; het bedrijf is ruim en modern van opzet, maar bovenal een uiterst gezellig centrum, waar, ondanks de grootte, nog veel aandacht en betrokkenheid naar de leden is.

In een adem met het bedrijf, dient natuurlijk de naam van de inmiddels oud-eigenaar genoemd te worden, namelijk Bert Overbroek; in 1989 begonnen in een klein en gehuurd bedrijfspandje, heeft hij door de jaren heen Vlietlijn uitgebouwd tot een speler van formaat op de Leidse fitnessmarkt. Een sterk merk om het in marketingtermen te benoemen.

Wij zijn bijzonder trots om de verkoop van dit centrum te hebben mogen begeleiden en feliciteren Bert en zijn vrouw dan ook met deze geweldige mijlpaal, zodat na zoveel hectische jaren alle aandacht kan uitgaan naar zijn nog jonge gezin.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Bedankt voor uw aandacht. Bezoek onze website voor meer informatie.
Stuyt & Partners - adviseurs en intermediairs in de sport- en leisurebranche.
 
Nederland +31 (0) 174 620 338 advies@stuytenpartners.nl
België +32 (0) 495 234 774 Postbus 94, 2670 AB Naaldwijk, NL
aanmelden | afmelden | online bekijken