Is deze nieuwsbrief niet goed leesbaar? Bekijk hem dan via onze website.

Nieuwsbrief | december 2014

Beste lezer,

Allereerst wil ik u allen een ondernemend, succesvol, maar vooral ook gezond 2015 toewensen. De tijd van terugkijken, analyseren en nieuwe plannen maken mag nog heel even duren, maar dan moeten we weer heel snel naar de realisatie- en uitvoeringsfase toe. Durf te ondernemen, simpelweg omdat niet-ondernemen geen optie is.

In de sport- en recreatiebranche was er in 2014 zeker geen sprake van een juichstemming. In veel markten bleven omzet en winst (ver) achter bij de jaren voor 2008. Nog steeds heeft dit te maken met de economische crisis, maar lang niet altijd. De moeilijke omstandigheden waar veel commerciële indoortennishalen in verkeren staat los van deze crisis en kent in belangrijke mate andere oorzaken. Ook in bijvoorbeeld de sectoren ‘karten’ en ‘fitness’, zijn veel meer en andere oorzaken aan te wijzen, waardoor bedrijven het hier financieel zwaar hebben.

Belangrijk is om de juiste diagnose te stellen, om daar vervolgens het juiste medicijn toe te dienen, met wellicht nog een lange revalidatieperiode daaraan vast gekoppeld. Overigens geen proces wat zich uitsluitend beperkt tot de periode aan het begin van enig jaar, maar wel om enkele momenten vraagt van extra aandacht en daar is een begin van het jaar bij uitstek geschikt voor.

Veel leesplezier!

Met vriendelijke groeten,
Stuyt & Partners
Jan Stuyt

Stuyt & Partners, advisering en overnamebemiddeling

De sport- en leisurebranche is de laatste decennia onmiskenbaar professioneler geworden en speelt derhalve een belangrijke maatschappelijke en economische rol. Dit betekent ook dat er steeds meer geld omgaat in de branche en dat de belangen dientengevolge steeds groter worden. Meer dan ooit wordt van de ondernemer kennis en vaardigheden gevraagd die veelal betrekking hebben op het managen van de onderneming. “Wel of niet investeren, hoe stuur ik mijn personeel aan, hoe stel ik mijn prijzen vast en wat moet ik doen om mijn leden binnen te houden”, zijn slechts enkele vragen die ondernemers iedere dag weer bezighouden. Vragen waar ook Stuyt & Partners zich iedere dag over buigt en antwoord op tracht te geven.

Stuyt & Partners (S&P) is een advies- en overnamebemiddelingsbureau die zijn werkterrein uitsluitend in de sport- en leisurebranche heeft. Dit heeft de afgelopen 20 jaar geresulteerd in de begeleiding en afronding van heel veel overnames, het doen van de waardebepalingen van menig bedrijf en/of pand, het schrijven van haalbaarheidsstudies en ondernemersplannen, en realiseren van diverse opdrachten op het gebied van interim management en procesbegeleiding.

Dit betekent dat S&P ingeschakeld kan worden bij het toetsen van de haalbaarheid bij uitbreiding of een nieuw op te starten centrum, bij het beter laten renderen en optimaliseren van een bestaande organisatie tot en met het bemiddelen en begeleiden van de aan- of verkoop van een (uw) bedrijf. Het is die brede kennis en ervaring die S&P ter beschikking stelt om samen met de ondernemer een antwoord te vinden op de uitdagingen van morgen.

S&P staat voor betrokkenheid, voor veel kennis en ervaring in de sport- en leisurebranche, maar vooral ook voor een grote mate van betrouwbaarheid en inzet om de opdracht tot een goed einde te brengen.

Samenvattend biedt Stuyt & Partners u de volgende diensten aan:

  • Bemiddeling aan- of verkoop sportcentra
  • Waardebepaling bedrijf
  • Waardebepaling onroerende zaken
  • Haalbaarheidsonderzoek
  • Ondernemingsplan
  • Doorlichtingsmodule ‘S&P-Scan’
  • Verkoopscan
  • Interim management

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

5 Overnametips: verkoop uw bedrijf voor een optimale prijs

1. Breng de boeken op orde:
de tijd van zomaar even een bedrijf kopen is goed voorbij. Kopers worden professioneler en betrekken steeds vaker goede adviseurs bij het proces. Zij willen, zeker in deze onzekere tijden, duidelijkheid van groei dan wel van potentiële groei. Met name cijfers moeten daar gewag van maken.

Het aantonen van het potentiële succes kan op verschillende manieren. Stijgende lijnen in omzet en winstgroei (en cashflow!) zijn mooi, maar ook consistentie in inkomsten, een sterke ledenportefeuille (weinig verloop), of mooie contracten met scholen en/of bedrijven, die een aantal jaren doorlopen maken indruk. Maak deze informatie inzichtelijk voor potentiële kopers. Besteed ook aandacht aan de visuele presentatie van de cijfers.

2. Zorg voor onafhankelijkheid van eigenaren:
Wanneer het succes van een onderneming teveel afhangt van één persoon zoals de eigenaar, zal de verkoopprijs lager uitkomen. Voor de verkoopprijs is het beter wanneer de dagelijkse operaties succesvol gemanaged worden door het personeel, de systemen en de procedures. Ook procesbeschrijvingen en ander ‘bewijs’ dat een andere manager het bedrijf kan besturen kan de aantrekkelijkheid voor de koper vergroten en de prijs positief beïnvloeden.

3. Weet wat uw bedrijf waard is
Wanneer je een bedrijf in de etalage zet is het eigenlijk een must om een onafhankelijke waardering te laten uitvoeren. Om de waarde vervolgens te verhogen is een goede samenwerking met adviseurs die de branche kennen aan te bevelen. Zij hebben als geen ander inzicht in de factoren die kopers drijven.

De volgende stap is het opstellen van een strategie om de prijs te verhogen. Bijvoorbeeld het binnenhalen van nog enkele waardevolle contracten om de ‘verkoopbare cashflow’ te verhogen. Een ander voorbeeld is het beter benutten van overtollige ruimten en zo mogelijk ruimten (onder) te verhuren aan bij voorkeur strategische partners, wat zich laat terugbetalen in een hogere verkoopprijs.

4. Houd geen geheimen
Kopers houden niet van verassingen. Wees consequent in de informatievoorziening en zorg dat de informatie te allen tijde juist is. Maar houd ook niets achter. Als er bijvoorbeeld juridische geschillen of problemen met de fiscus lopen, dient u deze direct bekend te maken aan potentiële kopers. Hoe langer u wacht met het onthullen van mogelijk schadelijke informatie, hoe groter de kans dat het een deal kan verpesten vanwege de teleurstelling die het bij de koper zal veroorzaken. Los de problemen liever zo snel mogelijk op zodat ze een succesvolle verkoop niet langer in de weg kunnen staan.

5. Zet niet al uw geld op één paard.
Meerdere potentiële kopers kunnen zorgen voor ‘greed’ en dus een hogere verkoopprijs. Bovendien neemt daarmee de kans toe dat het tot een succesvolle transactie komt.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Is omzet en cashflow medebepalend voor de WOZ-waarde?

Begin 2015 krijgt u weer bericht over de nieuw WOZ-waarde van uw bedrijfspand. Die waarde is gebaseerd op diverse gegevens, waarbij maar in een enkel geval de omzet een belangrijke rol speelt. Wanneer zou dit het geval moeten zijn en moet het niet vaker worden gehanteerd.

Gebouwen betreffende niet-woning (bedrijfspanden, fitnesspanden, tennishallen etc.).
Anders dan voor woningen, kan de waarde van een bedrijfspand op diverse manieren worden vastgesteld. Voor een niet-woning dient de waarde te worden bepaald op basis van de economische waarde en op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). De hoogste waarde dient te worden gehanteerd. De economische waarde voor niet-woning kan op 3 manieren worden bepaald, te weten middels de vergelijkingsmethode, de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) en de Discount-cashflow methode (DCF)

Verschillende methodes economische waarde?
Vergelijking. Bij de zogenaamde vergelijkingsmethode leidt men de waarde van een pand af van de waarde van vergelijkbare panden. Deze methode gebruikt men vooral bij woningen, omdat deze nu eenmaal regelmatig verkocht worden en er dus veel verkoopgegevens bekend zijn.

Huurwaarde. Bij bedrijfspanden is dat minder vaak het geval en benadert men de waarde ook wel aan de hand van de huurwaarde. De waarde hangt dan samen met het gewenste rendement voor investeren in onroerend goed, de kosten voor onderhoud, verzekering, belastingen en een vergoeding voor leegstandsrisico en afschrijving. Daarnaast spelen rentestand en inflatie een rol. De meeste fitnesspanden worden op dit moment nog zo gewaardeerd.

‘Discounted cashflow’-methode. Zijn er onvoldoende huurgegevens bekend, dan kan men voor bedrijfspanden via de zgn. ‘discounted cashflow’-methode ook de waarde vaststellen. Bij deze methode staat de omzet en cashflow centraal. Die haalt de fiscus uit de beschikbare cijfers van bedrijven.

Bepaling WOZ-waarde
In de praktijk komt het er bij niet-woning op neer dat courante objecten (kantoren, winkels etc.) volgens de HWK-methode worden gewaardeerd, campings, hotels, horeca etc. vaak op basis van de DCF-methode en incourante panden (scholen, ziekenhuizen, tennishallen, zwembaden etc.) volgens de GVW-methode (volgende nieuwsbrief hier meer over).

Economische waarde
De WOZ-waarde moet worden bepaald door de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen voor uw pand. Met name bij hotel- en horecapanden, en eigenlijk zou dit ook moeten gelden voor fitnessbedrijven, zal deze prijs vaak grotendeels afhankelijk zijn van de opbrengsten die met de onroerende zaak kunnen worden behaald en van de kosten die daarmee verder gemoeid zijn. Bij deze methode is wel van belang dat men uitgaat van objectieve cijfers die niet specifiek zijn voor u als de huidige eigenaar. Het gaat immers niet om het vaststellen van de waarde specifiek voor u, maar om de waarde voor een willekeurige derde. Dit behoeft dus een correctie op de omzet en cashflow.

Taxatiewijzers.
Als een gemeente uw pand taxeert, kan daarbij gebruik worden gemaakt van zogenaamde taxatiewijzers. Hierin staan richtlijnen hoe bepaalde, weinig courante panden, bijvoorbeeld hotels, dienen te worden getaxeerd. Bij het gebruik van deze richtlijnen moet wel altijd rekening worden gehouden met individuele omstandigheden, zo heeft de rechter onlangs nog bepaald. U kunt dus altijd een te hoge WOZ-waarde aanvechten via bezwaar of beroep, ook als deze volgens genoemde richtlijnen correct zou zijn vastgesteld. Ga dus altijd na of de gemeente rekening heeft gehouden met specifiek waardedrukkende factoren.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Ter overname aangeboden

Wij zijn op zoek naar (een) kopers voor de volgende ondernemingen:

1. Een Tenniscentrum in de prov. Z-Holland (Nieuw)
Gevestigd in een grotere plaats, treffen we hier een tenniscentrum met 6 indoorbanen, 10 outdoorbanen en een ruime horeca. Uitstekende locatie, goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. Met name interessant voor ondernemers uit de horeca, dan wel een tennisschool, die wil uitbreiden.

Aangeboden wordt de exploitatie en de onroerende zaak, welke is gevestigd met het zakelijk recht van erfpacht.

Met belangstelling zien we uw reactie tegemoet.

2. Een Sportcentrum in de prov. Z-Holland (Nieuw)
Hier zien we een multifunctioneel centrum met een behoorlijke diversiteit aan sporten, met o.a. tennis, squash, fitness en een uitgebreide horeca, incl. feest- en vergaderzalen. Modern en professioneel van opzet, voldoet dit centrum aan de eisen, die kritische consumenten tegenwoordig stellen aan een sportaccommodatie. In het hard van de provincie, compleet omringt door veel plaatsen, heeft het bedrijf dan ook een behoorlijk verzorgingsgebied.

Aangeboden wordt de exploitatie en de onroerende zaak, totaal groot ca. 18.095 m², welke is gevestigd met het zakelijk recht van erfpacht. Voldoende eigen vermogen zal aanwezig moeten zijn.

Met belangstelling zien we uw reactie tegemoet.

3. Een Damesstudio in de prov. N-Holland (nieuw)
Fantastische jaren heeft ze gehad in haar centrum, maar het is niet meer te combineren met haar andere functie. Samen met een hecht team slagen ze erin om wekelijks ca. 150 leden middels circuittrainingen aan een betere conditie te helpen, en dat vooral te laten plaatsvinden in een uiterst gezellige sfeer.

Op een totale metrage van ca. 110 m², gelijkvloers op de begane grond, vinden alle activiteiten plaats, is er een kleedfaciliteit en zijn er toiletten. De ruimte wordt gehuurd en maakt onderdeel uit van een groter complex.

Aangeboden wordt een exploitatie (inventaris/goodwill) met een vraagprijs van € 22.500,- op basis van een activatransactie. Aangezien de banken dergelijke overnames nauwelijks zullen financieren, zal de overnamesom met eigen middelen gefinancierd moeten worden.

Met belangstelling zien we uw interesse tegemoet.

Voor meer informatie neemt u contact op met Stuyt & Partners, T: 0174-620338, E: advies@stuytenpartners.nl.

Bedankt voor uw aandacht. Bezoek onze website voor meer informatie.
Stuyt & Partners - adviseurs en intermediairs in de sport- en leisurebranche.
 
Nederland +31 (0) 174 620 338 advies@stuytenpartners.nl
België +32 (0) 495 234 774 Postbus 94, 2670 AB Naaldwijk, NL
aanmelden | afmelden | online bekijken